Muchas veces es en la enunciación de motivos, y en los informes técnicos que sustentan un proyecto de ley, donde podemos valorar la calidad de una norma. La Ordenanza Municipal 046/2022, que promueve la construcción irrestricta en 10 zonas de la ciudad de La Paz, presentada por la Presidente de la Comisión de Planificación y Gestión Territorial del Concejo Municipal y aprobada en primera instancia por el Pleno del Concejo Municipal de La Paz es un ejemplo de un ejercicio poco reflexionado; y sostenido con argumentos equívocos.

Quienes nos tomamos el tiempo de leer e interpretar las consecuencias del proyecto de norma, sabemos que la apuesta desde el Concejo fue la de convertir a La Paz en un panóptico (en el sentido carcelario) a nombre de la libertad y la inversión privada. Manzanos enteros con muros de 40, 60 u 80 metros de altura a lo largo de avenidas y alrededor de los manzanos; edificios con poca ventilación, poco sol, sin retiros ni áreas verdes.

Después de la decisión de rechazo del Colegio de Arquitectos de La Paz y de la Asociación de Ingenieros de La Paz, al cual nos sumamos muchos ciudadanos, lejos de promoverse un proceso de reflexión dentro del Concejo, se ha tenido posiciones de atrincheramiento a fin de no tener que recular con la mentada norma. El concejal Pierre Chain ha asumido la norma como propia y ha amenazado a la ciudadanía de ampliar las 10 zonas del laisser faire, laisser passer a toda la ciudad si el ejecutivo no la aprueba o si el Concejo debe volver a tratarla.

En el fondo, este concejal que hace parte de la bancada del Movimiento al Socialismo, defiende la norma a partir de argumentos propios de un capitalismo de libre mercado ultra liberal. Paso a señalar algunas de sus premisas:

1. Existe un pool de empresarios que se enriquecen vendiendo departamentos a precios muy por encima que en otras ciudades de Bolivia. Posibilitar mayor edificabilidad (léase sin asoleamiento, ni parqueos, ni retiros) reduciría los costos para los constructores y permitiría menores precios de acceso a la vivienda.

2. Mayores niveles de edificabilidad y por tanto posibilidades de negocio van a incentivar mayores niveles de inversión privada en La Paz y retorno de capital que actualmente migra a otras ciudades de Bolivia.

3. Una mayor oferta de departamentos, a precios más bajos, va a permitir que muchos jóvenes paceños encuentren soluciones sin tener que ir a buscarlas en municipios colindantes muy alejados de sus fuentes de empleo. En fin, el riesgo de estar en manos de quienes andan muy extraviados.

Quienes conocen de economía de la tierra, de la forma como funcionan los mercados inmobiliarios, saben de las falacias de estos argumentos. El hecho que se permita mayores niveles de edificabilidad no tiene por qué reducir el costo de los departamentos, puesto que los tenedores de terrenos (o de casas como terreno), al saber que el potencial constructivo es mayor, lo que hacen es actualizar sus expectativas y por tanto aumentar el valor de venta. La plusvalía es apropiada por el poseedor de la tierra. En un extremo, hasta puede reducir aún más la oferta real de tierras dadas esas expectativas generadas y una reducción real de la oferta. En La Paz no se van a construir mil edificios de 40 pisos. El mercado no lo requiere.

Concuerdo, sin embargo, con el concejal Chain, en que el precio de la tierra en La Paz es muy alto, tanto de la tierra, como del metro cuadrado construido.

Pero la solución no puede ser encarecer aún más la tierra dotando de mayor plusvalía a propietarios, patrimonialistas y rentistas inmobiliarios. La solución viene por el lado de encarecer la tenencia inmobiliaria y por tanto de desmotivar al ahorro en tierras urbanas improductivas o poco productivas.

Me explico. En las zonas comerciales y zonas en procesos de densificación, los lotes de terreno o las viviendas unifamiliares han dejado de cumplir una función social relevante dado que su vocación es comercial y de densificación en altura. Entonces, el ostentar esas tierras y no ofertarlas al mercado debería ser penalizado a través de impuestos progresivos importantes, que permitan movilizar esos recursos, desmotivando su tenencia.

Un aumento importante de la oferta de tierras y costos sobre el mantenimiento improductivo, permitirá que el precio de la tierra baje y que con edificios de entre 7 y 15 pisos se pueda tener acceso a departamentos a precios razonables dentro de las centralidades que además tengan asoleamiento, parqueos, áreas comunes y áreas verdes.

Una segunda acción inmediata para reactivar la construcción, mucho más interesante, novedosa y sin costos colaterales, es la de reducir las barreras de entrada que en el sector de la construcción se vinculan a la poca claridad de los procesos de aprobación de planos de construcción y los tiempos eternos por parte del GAMLP, costos que terminan orillando a los empresarios, incrementando los costos reales de construcción y finalmente desincentivando a nuevos empresarios a incursionar en el sector.

Me pregunto, ¿cuál será la reflexión de quienes promueven el modelo económico social comunitario productivo con relación a esta norma? ¿Será que en la planificación y gestión urbana y en lo referido al mercado de la tierra urbana, el modelo boliviano recoge los principios promovidos por Hayek y la Escuela Austriaca?

O será que dentro del Movimiento al Socialismo hay más de una corriente económica y el concejal Chain pertenece al mismo grupo que los “cooperativistas mineros”, empresarios, que promueven, a fuerza de dinamita, el achicamiento del Estado y la libertad sin límites.

De pronto el concejal Chain, sin saberlo, es un intelectual orgánico de una nueva corriente emergente en las filas del Movimiento al Socialismo: el neoliberalismo popular.

Eduardo Pando es economista, especialista en mercados inmobiliarios, director ejecutivo de Gerenssa